On entend bien souvent les locataires se plaindre des frais de location appliqués par les agences au moment de la signature d’un bail. La croyance commune évoque des frais d’agence pratiquement équivalent à un loyer hors charge.
Or il n’en est rien, dans les faits ces frais de location sont plafonnés. C’est le cas depuis 2014, suite à la promulgation de la loi ALUR, loi pour l’Accès au Logement et Urbanisme.
En tant qu’agence de gestion locative, MCP Gestion revient sur les plafonds de cette loi.
Comment calculer les frais d’agence d’un logement ?
Le calcul n’a rien de compliqué. Il s’agit tout simplement d’un coût fixe au m² différent en fonction de la localisation du bien. Le coût a été défini au moment de la publication du décret relatif à la loi ALUR en août 2014.
Le montant des frais de location pour la locataire doit donc respecter deux conditions :
- *Ne pas être supérieur au montant payé par le bailleur,
- *Ne pas dépasser le plafond fixé par la surface habitable.
Ainsi, le plafond est défini pour 3 types de zones :
- → Zones très tendues (Paris, etc) : 12€/m²
- → Zones tendues (Lyon, Marseille et 26 autres) : 10€/m²
- → Le reste du territoire : 8€/m²
L’état a d’ailleurs à l’époque proposé un calculateur afin que les locataires ou propriétaires puissent calculer les frais d’agence maximum qui peuvent être imputés au locataire pour le logement.
Prenons par exemple un logement à Paris de 30 m². Le montant maximum imputé à un locataire sera de 360 € TTC (30×12), dans le cas où le propriétaire serait facturé 360 € TTC minimum. Pour une prestation à 600 € TTC par exemple, le locataire payera au maximum 300 € TTC .
Que comprennent les frais de location des agences ?
Les frais d’agence imputés au locataire comprennent 3 grandes démarches : l’organisation des visites, la constitution du dossier pour présentation au propriétaire et la rédaction du bail. Ces frais sont répartis entre le propriétaire et le locataire.
Souvent, les locataires reprochent le montant de leurs frais d’agence. Toutefois, il est ici nécessaire de prendre en compte l’ensemble d’une prestation qui débute par la prise de vues, l’élaboration de plus en plus fréquente maintenant de visites virtuelles, la collecte des informations (diagnostics, superficie…), la rédaction d’une annonce précise, les rendez-vous de visites, la sélection des dossiers locataires.
À cette partie, plus largement appelée transactionnelle, s’ajoute la rédaction du bail et des annexes, des actes de caution, la vérification du dossier par les garanties gouvernementales (type VISALE) ou privées (type GLI – garantie des loyers impayés).
Frais spécifiques imputables au locataire pour l’état des lieux
La loi a également défini un coût par m² pour les états des lieux lorsque l’agence les réalise. Le principe de partage des frais entre locataire et bailleur est toujours valable. Le coût est de 3€/m² TTC habitable, quel que soit l’emplacement ou le type de logement.
Pour un appartement de ville de 45 m² : 135 € TTC. Pour une maison de 45m² habitable et un jardin de 300 m² : 135 € TTC.
Autre exemple, pour un appartement de 20 m², le coût maximum imputable au locataire sera de 60 € TTC. Si la prestation devait être facturée 150 € TTC le bailleur payerait alors le restant dû, soit 90 €.
Remarques autour du plafonnement des frais d’agence
La loi ALUR de 2014 n’a pas été modifiée depuis, la tarification non plus. Cette loi ne tient pas compte de l’augmentation du coût de la vie ou du type de bien mis en location.
- → À titre indicatif, entre 2014 et 2021, l’inflation est 6,4%.
- → Autre indicateur, le SMIC a augmenté de 7,55% entre 2014 et 2021.
Concernant les critères de tarification, le type de bien a son importance.
Visiter une maison avec jardin est plus chronophage qu’une visite d’appartement. Il en est de même pour les biens atypiques, avec toit en sous-pente, ou mezzanine… Si on parle en surface habitable, le bien perd parfois près de 50% de sa surface. Pourtant, l’agent vous fait une visite complète et un état des lieux de toutes les pièces…
Autre remarque concernant la localisation du bien : les biens en petites surfaces sont certes moins grands, mais ils sont bien plus demandés, le nombre de dossiers à traiter peut parfois aller du simple au double. Dans ce cas, les propriétaires de petites surfaces sont largement désavantagés.
Et enfin, le législateur a omis de distinguer les appartements loués vides de ceux loués meublés, les frais états des lieux sont facturés sans distinction à 3 euros TTC / m².
Certaines avancées peinent finalement à évoluer !