Dispositif Pinel :
qu’est-ce que c’est et comment ça fonctionne ?

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôts s’ils mettent leur bien en location. Cependant, ce n’est pas l’unique condition pour être éligible à l’investissement Pinel. Pour savoir si vous pouvez bénéficier de ces avantages fiscaux, MCP Gestion et Patrimoine vous explique le fonctionnement du dispositif Pinel.

Les avantages de l’investissement Pinel

Pour les propriétaires pouvant en bénéficier, les avantages de la loi Pinel sont nombreux à court mais aussi à long terme.

Réduire vos impôts

Selon la durée pour laquelle le propriétaire s’engagera à louer son bien, la défiscalisation sera plus ou moins importante.

Constituer un patrimoine

L’immobilier étant un des placements financiers les plus surs : la plus-value est souvent assurée. Investir dans un bien immobilier est donc une manière de vous constituer un patrimoine qui vous rapportera plus qu’un placement bancaire.

Investir sans apport

Grâce au dispositif Pinel, vous pourrez acquérir un bien neuf en passant par un prêt bancaire sans apport.

Anticiper son avenir

Que ce soit pour votre retraite ou pour vos proches, une fois la durée de location obligatoire passée, vous pourrez alors disposer comme bon vous semble de votre bien. Vous aurez alors le choix entre :

• ✔ Maintenir le bien en location et en percevoir les rentes
• ✔ Transformer le bien en résidence principale
• ✔ Revendre le bien

De plus, en cas d’accidents ou d’imprévus, vos proches pourront bénéficier des rentes de la location du bien ou le revendre.

Les conditions d’éligibilité à la loi Pinel : comment bénéficier de ce dispositif ?

Les conditions relatives au logement

Pour être éligible à la Loi Pinel, le bien acheté doit remplir les conditions suivantes :

• ✔ Etre neuf, rénové, en état de futur achèvement (VEFA)
• ✔ Respecter les normes de construction BBC 2005 et RT 2012 (qui sera bientôt remplacé par le RT 2020)
• ✔ Etre terminé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier

Les conditions relatives à la location

Il faut avoir acheté un bien immobilier et s’engager à le louer pendant une période prédéfinie : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. La réduction d’impôt est alors proportionnelle à la durée de location :

• ✔ 6 ans : 12% de réduction
• ✔ 9 ans : 18% de réduction
• ✔ 12 ans : 21% de réduction

Le bien doit également être loué suivant les conditions suivantes :

• ✔ Etre loué nu (non meublé) en tant que résidence principale
• ✔ Respecter les plafonds de loyers établis selon les zones Pinel
• ✔ Etre en location dans les 12 mois suivant la remise des clés

Les conditions relatives à l’investissement

Les conditions financières suivantes doivent être respectées :

• ✔ L’investissement doit être de 300 000€ maximum par an pour 5500€ maximum par m²
• ✔ Limitation à deux investissement par an dans la limite de 300 000€
• ✔ La réduction d’impôt ne peut également être reportée d’une année à l’autre

Les conditions relatives à l’investisseur

L’investisseur doit remplir les conditions suivantes :

• ✔ Etre imposable en France
• ✔ Etre majeur
• ✔ Etre solvable : c’est-à-dire avoir un taux d’endettement inférieur à 33%

Les conditions relatives au locataire

Quant au locataire il doit :

• Ne pas être sur le foyer fiscal du propriétaire du bien.
• Respecter les plafonds de ressources prévus par la loi Pinel. Même si au cours de la location, les ressources du locataires viennent à dépasser le plafond, cela ne remet pas en cause les avantages fiscaux. Ce sont les ressources du locataire à la signature du bail qui sont prises en compte.
• Le locataire peut être français ou étranger.

Ces avantages fiscaux concernent tous les biens immobiliers achetés depuis le 1^er septembre 2014. Contrairement à ses prédécesseurs Scellier et Duflot, la loi Pinel prévoit que le propriétaire puisse louer son bien à ses proches, ses ascendants et descendants. Seule exception : si la location se fait à un ascendant ou descendant, les avantages seront uniquement valables pour les biens acquis à partir du 1^er Janvier 2015.

Cas particulier : l’investissement Pinel dans l’ancien

Les avantages fiscaux de la loi Pinel peuvent également s’appliquer sur un logement ancien. Cependant le bien doit remplir plusieurs conditions :

• ✔ Le bien doit présenter un état de délabrement avancé qui ne correspond pas aux critères de décence
• ✔ Il doit être remis à neuf, sous contrôle d’un expert du bâtiment, pour obtenir des performances énergétiques proches du neuf
• ✔ Il est également possible de transformer un local en habitation

Les zones Pinel

Les zones conditionnent les réductions fiscales attribuées. Elles sont valables jusqu’à 2021 :

• ✔ Zone A bis : Paris et 29 communes environnantes
• ✔ Zone A : Le reste de la banlieue parisienne, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
• ✔ Zone B1 : Les villes de plus de 250 000 habitants ainsi que la grande couronne parisienne, les villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse, les autres îles non reliées au continent et les départements d’Outre-Mer).
• ✔ Zone B2 : les villes allant de 50 000 habitants et 250 000 habitants. En 2019, cette zone ne sera plus éligible à la loi Pinel et fait l’objet d’exceptions pour 2018.
• ✔ Zone C : l’ensemble du reste du territoire. Depuis le 1^er janvier 2018, cette zone n’est plus éligible au dispositif Pinel.

En 2018, le zonage Pinel a été modifié : les zones Abis, A et B1 reste éligibles à la loi Pinel jusqu’en 2021. En revanche, depuis le 1^er janvier 2018, les biens de la zone B2 seront éligibles sous condition et la zone C ne peut plus en bénéficier. Cette modification a également permis de revoir le zonage de plusieurs villes pour mieux coller aux réalités du marché immobilier. Les avantages fiscaux se concentrent sur les zones considérées comme tendues : c’est-à-dire où l’offre immobilière est inférieure à la demande.

Les plafonds de la loi Pinel

La Loi Pinel prévoit deux plafonds : le plafond des loyers et le plafond de ressources des locataires.

Les plafonds de loyer

Le premier consiste à limiter le montant maximum du loyer d’un bien en location. Il prend en compte la surface du logement et la zone dans laquelle il se trouve. Le plafond des loyers a pour but de réguler les prix du marché pour faciliter l’accès au logement via la location.

	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2et C	DOM, Saint-Martin et Saint-Pierre de Miquelon	Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis-et-Futuna
Plafonds des loyers en m²	16,83€/m²	12,50€/m²	10,07€/m²	8,75€/m²	10,14€/m²	12,55€/m²

Le calcul des loyers et les coefficients multiplicateurs

Pour le calcul du loyer, le prix est corrigé en fonction de la surface habitable : les petits espaces sont majorés quand les grands sont minorés.  Ainsi, le montant du loyer est calculé en utilisant les coefficients multiplicateurs suivants :

• → Pour les surfaces inférieures à 38m² : 1,2.
• → Pour les surfaces supérieures à 38m² : 0,7 + 19 / S (S étant la surface habitable du logement arrondie à la 2^ème décimale la plus proche).

Exemple :

Pour un appartement de 30m² dans la zone A, le calcul du plafond de loyer sera :
30 * 12,5 = 375
375 * 1,2 = 450€ / mois

Pour un appartement de 50m² en zone A, le calcul du plafond de loyer sera :
50 * 12,5 = 625
625 * (0,7 + 19 / 50) = 675€ / mois

Les plafonds de ressources des locataires

Le plafond de ressources des locataires indique les revenus maximums que peuvent percevoir les locataires d’un bien bénéficiant du dispositif Pinel. Il prend en compte les habitants du foyer et la zone dans laquelle se trouve le bien. L’objectif est de donner accès à l’immobilier pour les foyers modestes.

Nature du foyer	Zone où se trouve le bien
	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C	DOM, St Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis-et-Futuna
Personne seule	37 126 €	37 126 €	30 260 €	27 234 €	27 499 €	30 405 €
Couple	55 485 €	55 486 €	40 410 €	36 368 €	36 724 €	40 602 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	72 737 €	66 699 €	48 596 €	43 737 €	44 164 €	48 829 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	86 843 €	79 893 €	58 666 €	52 800 €	53 315 €	58 947 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	103 326 €	94 579 €	69 014 €	62 113 €	62 718 €	69 344 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	116 268 €	106 431 €	77 778 €	70 000 €	70 683 €	78 150 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	12 954 €	11 859 €	8 677 €	7 808 €	7 887 €	8 719 €

La Loi Pinel impacte différents dispositifs : l’investissement locatif, le logement intermédiaire, le PTZ, (Prêt à Taux Zéro), le PAS (Prêt d’Accession Sociale à la propriété) et le PSLA (Prêt Social Accession Location).

Vous êtes propriétaire et souhaitez savoir si votre bien est éligibles aux avantages fiscaux de la loi Pinel ? Vous souhaitez investir dans un bien qui pourrait bénéficier du dispositif Pinel ? Pour en savoir plus et être accompagné par des professionnels de l’immobilier, contactez les équipes MCP Gestion et Patrimoine.