Depuis la rentrée, de nombreux locataires font face à une pénurie croissante d’offres de logements. En effet, cette année, de nombreux étudiants ou jeunes actifs arrivant dans des villes à forte dynamique économique se voient dans l’impossibilité de louer un logement. Mais pourquoi ? Explications.
Investissements locatifs : comment ça marche ?
Avant la crise des taux immobiliers, un investisseur était en mesure d’investir dans un bien pour un taux d’intérêt proche de 1%. Un coût relativement bas qui lui permettait ensuite de proposer son bien à la location pour un loyer normal dans son secteur géographique.
Ainsi, la mise en location du bien remboursait le prêt immobilier et permettait même un rendement autour de 4% à 6%, en fonction du bien et du secteur. Le rendement étant meilleur sur les petites surfaces, celles-ci étaient fortement recherchées, notamment dans les villes étudiantes ou attirant les jeunes actifs.
Augmentation des taux immobiliers, la fin des investissements locatifs
Toutefois depuis l’augmentation des taux, les investisseurs se retrouvent aujourd’hui avec des taux avoisinant les 4%, voire 5% hors assurance. Dans le même temps, les banques sont devenues plus réticentes sur les prêts à très long terme et n’acceptent quasiment plus de prêts sur plus de 20 ans en investissement locatif.
Un coût qui se répercute naturellement sur les investisseurs qui se retrouvent aujourd’hui avec des remboursements de prêts bien supérieurs au loyer moyen perçu pour le logement.
Exemple : si vous achetez un studio à 300 000 € à Paris, avec les taux actuels, vous rembourserez en moyenne autour de 1800€ sur 20 ans. Ce type de bien en location rapporte en moyenne 1200€/mois.
Conclusion : votre achat vous coûte 200€ par mois hors charges annexes non facturables. Sans compter les possibles vacances locatives. Les investisseurs sont d’une part de plus en plus frileux, et d’autre part les établissements bancaires – qui ont augmenté leur degré de vigilance – retoquent les dossiers de montage de prêt.
Pourquoi les primo-accédants ne peuvent plus acheter ?
Avec la fuite des investisseurs vers le locatif, les primo-accédants qui avaient parfois du mal à trouver des petites surfaces pouvaient alors y trouver leur compte.
Malheureusement, l’augmentation des taux a fait renaître un autre taux bien souvent oublié : le taux d’usure.
Ce taux, initialement prévu pour éviter à un ménage d’emprunter à des taux excessifs qui lui seraient proposés, vient chambouler la balance économique. En effet, celui-ci est fixé tous les trimestres en prenant en compte les taux pratiqués sur les 3 mois précédents augmentés d’un tiers du taux moyen.
Sauf que l’augmentation des taux dépasse largement les 33% ces dernières années, ainsi de nombreux ménages se voient refuser leur prêt immobilier car le taux proposé par leur banque avec l’assurance dépasse le taux d’usure.
Ces ménages ne pouvant donc acheter restent également sur le marché locatif, augmentant encore la demande en logements alors que l’offre continue de baisser.
En conclusion, la crise du logement actuelle est alimentée par plusieurs facteurs, dont la hausse des taux immobiliers et la réticence croissante des investisseurs en raison de coûts de remboursement élevés par rapport aux loyers perçus. Cette situation a également un impact sur les primo-accédants, confrontés au retour du taux d’usure, ce qui rend l’obtention de prêts immobiliers plus difficile.
L’ensemble de ces éléments contribue à une pénurie croissante de logements locatifs, accentuée par une demande persistante et une offre en déclin. La recherche de solutions pour stimuler le marché immobilier et faciliter l’accès au logement devient donc une nécessité pressante afin de répondre aux besoins croissants de la population.
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