Le principe d’encadrement des loyers, annoncé par la loi ELAN de 2018, est en application depuis juillet 2019 à Paris, et depuis mars 2020 à Lille. À partir de 2021, beaucoup de nouvelles communes et agglomérations vont devoir s’y référer pour fixer le montant de leur loyer.
Cet encadrement des loyers vise, dans les communes où le législateur l’a trouvé nécessaire, à fixer un loyer à une valeur maximale majorée (aussi appelée valeur de référence majorée) et finalement, à court terme, à limiter l’augmentation des loyers dans les zones tendues.
Le principe de l’encadrement des loyers
Différence avec le plafonnement des loyers
Quels biens sont concernés par l’encadrement des loyers ?
Le principe de l’encadrement des loyers
L’observatoire des loyers de chaque agglomération publie le prix médian du m² pour une typologie de biens dans une zone géographique déterminée. A partie de ce loyer médian de référence, le loyer maximal est calculé (au maximum égal à 120% de ce loyer médian), le loyer minimum étant quant à lui égal à 70% du loyer médian.
Calcul :
Loyer maximal majoré au m² = Loyer de référence majoré au m² = Loyer médian de référence x 1.2
Pour calculer votre loyer maximal au m², il suffit donc de multiplier le prix du loyer majoré par la surface de votre appartement.
C’est ce loyer maximal majoré qui devra figurer sur le bail de location qui sera rédigé et signé par les parties. Vous pourrez dans certains cas particuliers y ajouter un complément de loyer exceptionnel dans le cas de propriétés exceptionnelles du logement.
Précisions sur le mode de calcul du loyer médian
La loi précise les caractéristiques prises en compte pour le mode de calcul :
- * La zone de localisation du bien : découpage en quartiers administratifs,
- * La date de construction : avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1970 et 1990, après 1990,
- * Le type de location : meublée ou vide,
- * Le nombre de pièces : studio au « plus de 5 pièces ».
L’étude portera sur les baux en cours, donc établis au cours des dernières années.
Complément de loyer exceptionnel
Il est possible pour certains biens disposant de caractéristiques particulières d’ajouter au loyer maximum un complément de loyer exceptionnel. Celui-ci sera alors détaillé dans le bail de location pour mettre en avant, le cas échéant, les propriétés qui justifient ce complément.
Voici une liste non-exhaustive des caractéristiques pressenties acceptables à l’établissement d’un complément de loyer :
- → Terrasse ou jardin (dans les grandes agglomérations).
- → Hauteur sous plafond de plus de 3.3m (qui pourrait accueillir une mezzanine acceptable afin d’optimiser l’espace de vie).
- → Vue d’exception dans les grandes villes (Tour Eiffel, Arc de Triomphe à Paris, Basilique de Fourvière à Lyon, etc.).
- → Équipements haut de gamme (baignoire balnéo ou sauna).
- → Parking privé (souvent mentionné en sus du loyer)
Selon les pratiques observées et décriées, il semblerait que les caves, les petits balcons, l’exposition ne puissent convenir à l’ajout d’un complément de loyer. Au même titre, les travaux (rénovation, mise en conformité) ou des prestations déjà perçues via les charges prévisionnelles ne pourront être ajoutés en complément de loyer.
Différence avec le plafonnement des loyers
Il faut bien comprendre et remarquer la différence entre le plafonnement des loyers à la relocation et l’encadrement de ceux-ci. L’encadrement concerne les nouveaux baux établis et limite le loyer maximum. Il n’est pas applicable en cas de renouvellement, sauf si le locataire en fait la demande au moins 5 mois avant le renouvellement de bail.
Définition du plafonnement
Le plafonnement, quant à lui, impacte les augmentations de loyers. Le loyer d’un logement lors d’un changement de locataire ne pourra dépasser un certain pourcentage représenté par l’indice de référence des loyers.
Cette pratique évite les augmentations trop soudaines de loyers, mais permet difficilement de réajuster le prix d’un appartement loué à bas prix depuis longtemps. À la différence de l’encadrement des loyers, le plafonnement, lui, prend en compte les travaux d’amélioration d’un bien entre deux locations.
Prise en compte des travaux de rénovation
Ainsi, si le propriétaire qui a effectué des travaux correspondant au moins à une année de loyer dans les 6 derniers mois, pourra refixer librement le loyer (en restant dans la limite prévue par l’encadrement).
Il pourra également appliquer une hausse pouvant aller jusqu’à 15% du coût des travaux si :
« Le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.»
Quels biens sont concernés par l’encadrement des loyers ?
Il ne s’agit pas d’un type de bien, mais d’un type de bail et de la localisation du logement loué. En effet, actuellement, l’encadrement des loyers s’applique à :
- * Paris (depuis le 1er juillet 2019) ;
- * Lille et deux communes limitrophes Hellemes et Lomme (depuis le 1er mars 2020) ;
- * Dans les communes de la communauté Plaine commune, Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse (depuis le 1er juin 2021) ;
- * Lyon et Villeurbanne (à compter du 1er novembre 2021).
Pour quels types de baux ?
L’encadrement s’appliquera à tous les nouveaux baux signés, pour les locations meublées et non meublées dans les zones où l’encadrement s’applique. Attention, l’encadrement s’applique uniquement pour les baux d’appartements meublés en résidence principale d’au moins un an.
Ainsi, les locations courtes et saisonnières ne sont pas concernées. L’encadrement s’applique également aux colocations qu’elles soient à bail unique ou en bail individuel.
Les baux de logement de fonction avec des entreprises ne sont pas concernés, ni les locations en résidence secondaire.
Conclusion :
Le premier constat se fait sur les logements parisiens sous l’effet de la loi depuis plus de deux ans. Les studios semblent les plus pénalisés par l’encadrement et les bailleurs dépassent souvent le loyer majoré sans que les locataires ne contestent, de par la difficulté de trouver des logements dans la zone.
Un loyer de référence minoré a été établi, mais il ne semble pas avoir d’utilité réelle. En effet, la loi précise que rien n’oblige le propriétaire à appliquer le loyer minimum. Il pourrait donc choisir de louer à bas prix sans risque.
En cas de plainte d’un locataire, les risques encourus pour le propriétaire ou bailleur ne respectant pas ces directives sont sévères. Jusqu’à 5 000 € d’amende pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Pour éviter les mauvaises surprises, passez par un professionnel de la gestion immobilière peut vous éviter de faire une erreur quant à l’estimation de votre loyer.