Suite et fin de notre dossier réparations et entretien d’un bien immobilier. Nous avons listé les réparations qui incombent aux locataires lorsque votre bien est en gestion immobilière. Toutes les autres réparations sont à la charge du propriétaire, toutefois, certaines dépenses peuvent être répercutées sur vos locataires.

Les charges récupérables sur le locataire sont encadrées de manière stricte et limitative par deux textes de lois.

L’article 2 de la loi du 6 Juillet 1986 distingue 3 catégories de charges que le bailleur peut récupérer :

– Les dépenses qui correspondent à des services rendus liés à l’usage des différents éléments du logement
– Les dépenses d’entretien courant et les menus réparations des parties communes
– Les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.

Le décret du 26 Août 1987 détaille ces postes de dépenses :

Récupérer les charges des services auprès du locataire

– Les antennes collectives : des frais entrent à la charge du locataire si le propriétaire a, de sa propre initiative, installé une antenne et que les locataires souhaitent d’y raccorder ou si le propriétaire a passé un accord pour modifier l’antenne existante.

– L’ascenseur : les charges d’ascenseur se composent de la consommation d’électricité et du coût du contrat d’entretien (2 types de contrat complet ou normal). Les habitants du rez-de-chaussée n’y participent pas à moins que l’ascenseur ne desserve les sous-sols. Pour les étages le mode de répartition peut tenir compte du niveau de l’appartement.

– Le chauffage collectif : des charges sont récupérables selon les cas sur l’entretien courant. Le locataire participe aux charges même si il n’utilise pas les services collectifs (CA Reims du 01/07/1993 Mezières vs Plantier)

– L’eau chaude : figure dans les décomptes sous les initiales ECS : coût de l’eau froide et de son réchauffement. Ce réchauffement est évalué de façon empirique lorsque la chaudière assure la production d’eau chaude et le chauffage. Avec des compteurs, les frais sont répartis selon les consommations enregistrées et les autres frais sont répartis selon les modalités de l’immeuble.

– L’eau froide : est récupérable l’eau consommée par les occupants ou utilisée pour l’entretien des parties communes, mais non pour le ravalement de l’immeuble. Le propriétaire peut légalement se charger de l’entretien des robinetteries en concluant un contrat d’entretien de robinetterie. Le coût de ce contrat incombe aux locataires s’il se limite aux opérations énumérées dans le décret et qu’il n’inclut pas, par exemple, le remplacement des robinets usagés.

– Les dépenses de personnel : salaire mais aussi charges sociales et fiscales sont récupérables.

Parties communes : demander la participation de vos locataires

– L’entretien des parties communes : il s’agit des dépenses portant sur les parties communes de l’immeuble comme les dépenses liées à l’éclairage d’espaces verts communs. Le décret du 26 août 1987 (article 2e) précise que le remplacement des éléments d’équipements n’est assimilable à une menue réparation, que si son coût est au plus égal au coût de celle-ci. Les charges récupérables n’incluent ni le ravalement de façade, ni les peintures anti-graffiti, par exemple.

– Hygiène : sont récupérables les frais de détartrage des colonnes sèches, les frais de branchement d’eaux usés et d’eaux vannes et les frais de curage des collecteurs extérieurs.

Quelles taxes peut-on faire payer au locataire ?

– 2 taxes sont à la charge du locataire : taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage.

– La taxe foncière n’est pas une charge récupérable. Une clause de bail mettant une partie de la taxe foncière à la charge du locataire est considérée comme nulle.

Les charges récupérables sont fonction des différents contrats d’entretien mis en place par les copropriétaires. Les dépenses ne figurant pas dans ce décret restent strictement à la charge du propriétaire comme : l’assurance de l’immeuble, l’impôt foncier, les honoraires de syndic, frais de gestion locative, achat ou renouvellement des équipements, grosses réparations, dépenses consécutives à du vandalisme, frais de surveillance de l’immeuble, et la liste est non-exhaustive.

Compliqué parfois de s’y retrouver et d’être sûr que l’on pense bien à tous ces éléments ou encore qu’on ne se met pas dans l’illégalité en récupérant trop de charges. Une gestion immobilière déléguée à un professionnel, comme notre agence de gestion immobilière à Paris, veille au respect de ces aspects légaux parfois techniques et permet à ses clients de ne pas avoir à s’en soucier en étant certain de percevoir tout ce qu’il est possible de récupérer.