Le guide de la gestion locative pour les propriétaires bailleurs
Cependant pour une gestion immobilière optimale, certaines règles sont à respecter et vous devez également éviter de nombreux pièges. Dans cet article, découvrez tout ce que vous devez savoir si vous êtes propriétaire et que vous désirez louer votre bien. Suivez notre guide pratique étape par étape !
Sommaire
Louer son bien vide ou meublé ?
Première question et non des moindres lorsque l’on souhaite mettre en location un bien immobilier.
Il existe en effet, quelques différences notamment administratives entre la location meublée et la location non-meublée. Quelques conseils pour la mise en location de votre bien.
Mettre en location un bien non-meublé
Lorsque vous louez un bien vide, évaluez le loyer en fonction de sa surface, la qualité du bien, mais également des commodités dans le quartier.
Durée du bail pour un bien non-meublé
Dans le cas d’un bien vide, le bail a une durée de 3 ans.
Préavis des locataires pour une location non-meublée
Pour un bien non meublé, le préavis réglementaire est de 3 mois. Cependant cette mesure peut s’adapter au cas par cas, et le préavis peut être de 1 mois dans les zones tendues.
Fiscalité pour un bien non-meublé
Si vous louez un logement vide, il sera imposé en tant que revenu foncier. Vous pouvez aussi bénéficier de réductions d’impôts et d’avantages fiscaux. En achetant dans le neuf et en louant sur une période de minimum 6 ans sous conditions de revenus du locataire vous pouvez bénéficier des avantages prévus par la Loi Pinel.
Le loyer et les charges locatives d’une location non meublée
Le montant du loyer est libre, cependant il doit évidemment être en adéquation avec l’offre et la demande du marché et de la zone géographique concernée. Le loyer est fixé en fonction de :
- → Situation géographique du bien,
- → Surface proposée,
- → Qualité du logement et des commerces à proximité.
En ce qui concerne les provisions pour charges, quittancées en sus du loyer en principal, vous pouvez demander au locataire le remboursement des charges locatives suivantes en les incluant dans les charges :
- → Dépenses d’entretien
- → Menues Réparations
- → Taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Mettre en location un bien meublé
Durée du bail pour une location meublée
Dans le cas d’un bien meublé, la durée du bail est de 1 an, et 9 mois pour les étudiants.
Préavis des locataires de bien meublé
Dans un bien meublé, le locataire bénéficie d’un préavis de 1 mois.
Fiscalité pour une location meublée
D’un point de vue fiscal, la location d’un bien meublé est plutôt intéressante pour un propriétaire puisqu’il peut bénéficier d’un revenu imposable comme « bénéfice industriel et commercial ».
Le loyer et les charges locatives pour un bien meublé
Pour la location des logements meublés, le loyer est environ 10 à 15% supérieur aux loyers des logements vides.
Tableau récapitulatif des différences bail meublé ou vide
| Durée du bail | ||
| Préavis des locataires | ||
| Fiscalité | ||
| Loyer et les charges locatives |
liberté
Option
sérénité
Garantie
Loyers impayés
Comment rédiger une bonne annonce pour votre bien immobilier ?
Séduisez votre futur locataire avec un texte et surtout des photos représentatives qui lui donneront envie de vous contacter pour établir une visite. Mettez en avant les détails des avantages de votre logement. N’oubliez pas à insérer dans votre annonce plusieurs photos qui donneront une première idée sur l’offre, et qui la mettra le plus en valeur. Pour le texte de l’annonce, vous pouvez vous inspirer de modèles que vous trouverez facilement sur le net. Soyez direct dans votre texte, veillez à mettre en avant les informations les plus importantes.
→ En savoir plus sur la rédaction d’une bonne annonce de location.
Choisir le bon locataire
Le choix d’un locataire pour un bien immobilier passe par plusieurs étapes de contrôle notamment de sa capacité de paiement. Ainsi il vous faut contrôler si votre potentiel locataire sera un bon payeur et ne vous causera aucun soucis lors de la location.
→ Découvrez nos conseils afin de choisir le meilleur locataire pour votre bien !
Pour en savoir plus sur “Comment déceler les dossiers de location falsifiés“, n’hésitez pas à consulter notre article spécial sur le blog.
Dossiers de candidature des locataires
Constituez une liste précise des documents et justificatifs dont vous avez besoin et remettez-la à votre futur locataire. Un décret datant du 5 novembre 2015 a fixé la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution. Nous vous conseillons de demander les pièces suivantes : pièce d’identité, 3 derniers bulletins de salaire, contrat de travail, dernier avis d’imposition, 3 dernières quittances de loyers.
Vous êtes en droit de demander une caution à votre futur locataire à titre de garantie contre les loyers impayés, elle peut être de deux types :
- * Caution solidaire d’une personne physique (qui fournira les mêmes pièces justificatives que le candidat locataire)
- * Caution bancaire (généralement 6 à 12 mois du montant du loyer charges comprises)
L’assurance loyers impayés, le locataire
L’assurance loyers impayés ou Garantie des Loyers est une sécurité pour les revenus du propriétaire bailleur. Cette assurance protège le propriétaire contre les loyers et charges impayés, les détériorations immobilières du bien, ou même le départ prématuré d’un locataire.
Le coût de l’assurance loyers impayés est généralement de 2 à 3 % du loyer du bien selon les assureurs. La Garantie des Loyers Impayés est stricte et exclue les locataires en situation précaire : CDD, période d’essai, intérimaires… Il faudra donc le prendre en compte lors que votre sélection.
Réussir l’entrée du locataire dans les lieux
Rédaction du bail
Vous pouvez maintenant rédiger votre contrat de bail qui comportera les éléments suivants :
- * Les noms et adresses du propriétaire et du locataire,
- * La description du bien,
- * Le montant du loyer, ainsi que des charges locatives avec leurs modalités,
- * Le montant du dépôt de garantie,
- * Les révisions périodiques de loyer,
- * Les clauses déterminant les conditions d’interruption le bail,
- * La caution,
- * La clause de réalisation des éventuelles réparations.
Organisation de l’état des lieux
Etape importante, l’état des lieux est obligatoire. Il sera consigné par écrit avec photos à l’appui.
Avant d’organiser l’état des lieux, assurez-vous que l’électricité et l’eau fonctionnent : interrupteurs, robinets…
Contrôlez également la chaudière (elle doit être révisée annuellement et les conduits d’évacuation des fumées nettoyés), les plaques de cuisson, le bon fonctionnement des appareils électroniques.
Pour bénéficier en toute sérénité de vos revenus locatifs, mais également pour gagner du temps et trouver le locataire idéal dans les meilleures conditions, confiez la gestion locative de votre bien immobilier aux équipes MCP Gestion et Patrimoine. Nos conseillers sont à votre écoute pour vous accompagner dans l’administration courante de votre bien.
Découvrez nos conseils pour chaque formule de bail :
Contactez nos conseillers en gestion locative MCP Gestion & Patrimoine !
